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为何你天真的以为:房产税可以让房价降下来?

发布时间:2019-3-28 来源:濮阳房产网 点击次数:314

房产税这个话题从2003年十六届三中全会首次提出至今已经讨论了快十六个年头!关于房产税的各类争论从未停止。


直到此次两会确定了房产税在不久的将来就要开始征收后,不少人又开始意淫房产税会让房产持有者恐慌,从而疯狂抛售,进而导致房价迅速下降。


不可否认,经历一轮又一轮的调控之后,房价的变化没有达到人人满意的阶段,不少人寄希望于楼市能出现一个“大招”置房价于“死地”,所以当被传了多年狼来了的房产税终于来了的时候,很多人就把房产税当成了精神仰仗的依托。


但它真的能如我们所期待的那样让房价下降吗?

 


需求滞后性满足


其实最开始看到很多人把房产税跟房价联系如此紧密的时候,诸葛小笙我是有些懵的,因为在过去这些年里,房价波动是一个综合性的因素。


回望过去,我们不得不承认,我国的住房需求是被大大压抑的。


过去这些年,我国人口迅速增长,再加上经济迅速发展,城市化进程加快等综合性因素从而导致了极其严峻的住房问题。


记得年少时看过一部电视剧叫《贫嘴张大民的幸福生活》,这部剧很真实的反应了当年城镇居民的居住窘境。


主人公张大民一家有兄妹五个,屋子小,人多。


客厅晚上就变成卧室,母亲和兄弟姐妹全都挤在外屋住上下铺,同一间屋一挂帘子,硬是隔出了男女宿舍!


家里的犄角旮旯全都被杂物塞得满满当当,走路稍不留神,就会碰着东西。


这样的居住环境逼得家里最小的弟弟张大国考上大学后喝醉酒嚎啕大哭:“毕了业我上内蒙,上新疆,我受够了,蚂蚁窝憋死我了,我上山,我找个宽敞地方我住一辈子!


而男主张大民的婚房也是在挨了邻居一板砖后,才能在院子角落里搭个小房子,但院子里有一棵树,无奈之下只好将树圈进屋子里!


(网络图,侵权立删)


这样的居住环境相信很多人到现在也都还有印象。随着商品房的出现,才逐步让这种被压抑的居住需求得到释放。


而释放原有积压需求的同时,城市化进程也在加快,人口增速也从未放缓!


更何况最早的商品房还只是没有电梯的小板楼,直到如今这些动辄二三十层的住宅项目对这些需求进行承载后,人们的居住环境才得到了一定程度的缓解。


综上,我们会发现,虽然目前的房价确实让很多人难以承受,但还是不乏真实需求作为其强有力的支撑。


可见房价背后与需求有着密切的关系,而房产税虽然能在一定程度上增加多套房产持有者的成本,却无法强制压低几十年来因需求带来的价格增长。

 


稳定与增长


从商品房诞生以来,地方财政在传统房产产业链上获得的收入很大一部分来源于土地财政,就是俗称的卖地收入,据诸葛找房数据研究中心数据显示:


2018年40个重点城市中有20个城市土地出让金收入超过地方一般公共预算收入,“土地财政”依赖度相对较高。


数据来源:各地财政局、政府公报 诸葛找房整理


但今年,明显能够感受到不少城市卖地有些卖不动了。


据诸葛找房数据研究中心数据显示:


2019年第十一周(2019。3。11-2019。3。17)土地市场成交量环比第十周下跌超5成,土地成交规划建筑面积为1332。32万㎡ ,环比第十周下跌57.26%;全国土地出让金303.99亿元,环比上周下跌39.65%。

 

而且这个收入在未来也不会大幅增长!为什么这么说呢?


众所周知,如今新房增量市场正在逐年减缓,而土地也是有限资源,越卖越少,即使有地可卖,溢价率也不会太高。


以往的土拍溢价率总是很客观,频繁有地王出现,而地王这个词,我们已经很久没有听到了。


开发商不买账的情况下,又不能让这部分财政收入产生断崖式下跌。


毕竟在过去的这些年各地卖地收入占比财政收入并不少,断崖式下跌必定会带来一定的问题。


可见传统的土地财政显然很难作为“可持续发展”的税种,而纵观众多发达国家,房地产税几乎也是一项主要的税收来源。


房产税作为更为优化的财政收入结构,自然是不愿意房产税的基数也就是房屋价格“惨不忍睹”。


毕竟以房价为基础的房产税是肯定不会破坏自己的根基的,简单说来就是:哪有一边打井抽水,一边还希望这个井出水少的道理?

 


稳房价利器,长效机制关键点


去年,财政部副部长说:房产税是地方税种,我国会借鉴国际通行安排。美国、德国等发达国家,首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大减免。


可见我国房产税对居民家庭首套房或一定面积实施免征或少征将是大概率事件,而对拥有多套房产的人一定会多收一些。


财政部部长楼继伟在说要推出房地产税的时候,给的理由也是为了“解决收入分配问题”。


通过他们的言论我们能看出房产税在很大程度上是为了对社会经济活动进行引导,从而合理调整社会经济结构。


这说明大众推论的前半段是没有问题的,房产税的确会增加多套房产持有者的持有成本,导致他们通过出售或者避免其空置来平衡自己的资产负债。


但我们需要清楚的是,这种调节性质的税并非劫富济贫,而是调节市场,调节供需,规范市场。


你的收入和生活并不会因为这一个税种就产生翻天覆地的变化。


房产税将成为一种持续且长期征收的税种,更多的是希望通过税收来优化市场结构、经济结构,而并非要降房价。


这就是为什么很多人将房产税列为长效机制核心的重要原因。

 


真要降房价有的是办法


最后,不可否认,很多人还是高估了房产税的作用,如果真的要降房价有的是办法,限售、限购、限价等等都是最直接,最有效的方式,何必折腾房产税呢?


且就已有的两个试点来看,无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收,对当地房价并未产生多大的影响。


除试点外,我们再来看看其他已有房产税的地方。


最典型的是香港和美国,香港有房产税但香港房价小笙就不必多解释了,美国也有房产税,但也经常会出现周期性的快速上涨,这都是事实。


可见那些有房产税的地方,房价并没有像大葱一样便宜,而没有房产税的地方,房价也并未高得有多离谱。


所以,房产税的推出其实对房价的影响是很有限的。


说到底,房价最终还是由供求关系和经济增长影响作用的。


在经济增长较快,城市化进程还在进行的大背景下,一二线城市尤其是品质优良的房子仍然需求旺盛,价格也还是让人眼红。


所以我们不能过于高估房产税对房价的抑制作用,指望着房产税降房价的人可以洗洗睡了。


来源/诸葛找房   作者:诸葛小笙

版权说明再次感谢原作者辛苦创作,如转载涉及版权等问题,请联系我们,我们将在第一时间处理。 

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